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M.Sc. Eng. Marcos Maran
Membro do Conselho de Administração da ABRAFAC

O Relatório Brundtland – Nosso Futuro Comum, publicado há 45 anos, desencadeou iniciativas de desenvolvimento sustentável em todo o mundo com avanços sensíveis em termos de ações relativas ao meio ambiente, prosperidade econômica e justiça social (Triple Botton Line).

Mais recentemente o conceito de ESG (Environment, Social and Governance) surge e mais um passo é dado no processo de direcionamento de estratégias e ações para a sustentabilidade.

Fica cada vez mais claro que as ações produzidas nas empresas levam a resultados benéficos não só para elas, mas também para fora de suas fronteiras e, dessa forma, ambiente, negócios e sociedade ganham.

No âmbito das edificações, de qualquer tipo, não é diferente. Existe uma grande oportunidade nas atividades de facility management para colaborar com a competitividade das empresas e proporcionar avanços em Sustentabilidade/ESG.

Nesse sentido, para se determinar qualquer estratégia e ação é essencial que se tenha em mãos dados que possam ser transformados em informações para definição de planos e investimentos. Organizar e formatar uma estrutura para tanto é essencial num contexto em que se busca elevar padrões de desempenho e resultados.

COMO FAZER ISSO?

Escolher um sistema de classificação das informações reconhecido pelo mercado, de maneira a não cometer o erro de “reinventar a roda” é um bom começo.

Para tanto existem dois padrões que costumo usar em meus trabalhos que, embora tenham sido desenvolvidos para o mercado da construção, podem ser utilizados na área de facility management/operação e manutenção. São eles o UNIFORMAT II (ASTM E1557 – Standard Classification for Building Elements and Related Sitework) e o OmniClass Construction Classification System (OCCS).

Basicamente o que eles fazem é subdividir a edificação em vários sistemas e componentes construtivos, como, p.ex., hidráulico, elétrico, transporte vertical, etc, que por sua vez são também subdivididos em vários níveis, formando uma árvore hierárquica (como um organograma), onde o nível imediatamente superior consolida os dados do inferior. Na tabela da figura 1 é mostrado o sistema UNIFORMAT II.

Dessa forma, itens tais como, mão de obra, materiais, custos de operação/manutenção (OPEX), investimentos (CAPEX), licenças, taxas, projetos, podem ser consolidados nos seus respectivos sistemas de classificação e analisados para fins de tomadas de decisões estratégicas relativas a despesas e necessidades de investimentos. Para empresas que são intensivas em capital edificado, propicia informações padronizadas que podem ser comparadas entre as diversas unidades.

Somente como exemplo, vamos tomar um edifício hospitalar (setor de saúde). Podemos conhecer quanto custa manter um centro cirúrgico em termos de limpeza, manutenção, custos com energia elétrica, ar condicionado e ventilação. A manutenção pode ser estratificada em iluminação, civil, hidráulica, etc. As possibilidades são inúmeras.

BENEFÍCIOS

O que torna muito bom um padrão de classificação é que pode ser aplicado a edificações de qualquer finalidade (edifício comercial, industrial, galpão, escritórios, etc), no todo ou em parte, e de qualquer setor (saúde, comercial, varejo, cultural, lazer, público, etc), proporcionando ainda os seguintes benefícios:

  • Possuem codificação padronizada para cada parte dos sistemas prediais, simplificando bastante a tarefa de definição de tag’s de identificação.
  • Foram criados pensando em utilização por ferramentas BIM (Building Information Modeling), o que potencializa a aplicação e seu constante aperfeiçoamento. Projetos de edificações feitos em BIM podem ser exportados via plugins no formato COBie (Constructions Operations Building information exchange), facilitando muito o inventário de um edifício.

CUIDADOS

A implantação de uma estrutura como a apresentada exige um trabalho de levantamento (inventário) de dados de tudo que constitui a edificação e posterior carga desses dados em software especialista (CMMS, IWMS). Esse trabalho pode ser facilitado caso os projetos tenham sido feitos em BIM, caso contrário, a consulta a projetos e averiguações em campo serão necessárias.

Uma outra providência também é essencial. A aquisição ou locação de um software especialista (CMMS, IWMS) que tenha a capacidade de adquirir todos os dados necessários e os processar adequadamente. Parte dos softwares utilizados atualmente no mercado predial possuem limitações para realizar o trabalho requerido.

FINALMENTE

A adoção dos padrões UNIFORMAT II/OmniClass representa uma quebra de paradigma no modo como atualmente os sistemas prediais são vistos e gerenciados. É uma mudança que labora para o cumprimento de ações que muitas vezes são consideradas simples, até corriqueiras, mas na sua essência podem levar a resultados surpreendentes. Ao se realizar atividades de facility management de maneira bem feita, conseguimos cumprir as metas de desempenho e competitividade ao mesmo tempo em que colocamos as ações de sustentabilidade/ESG em patamares mais altos, tornando o mundo um lugar melhor para se viver.

M.Sc. Eng. Marcos Maran

Engenheiro eletricista, com pós-graduação em Gerenciamento de Manutenção, MBA em Facility Management e Mestrado em Sistemas Prediais-Poli/USP. É membro do Conselho de Administração da ABRAFAC, onde já exerceu os cargos de presidente da associação, secretário, tesoureiro e presidente do Conselho Deliberativo em diversas gestões. Atualmente é diretor-presidente na empresa MGAF - MARAN Gestão de Ativos & Facility Management, onde vem realizando diversos trabalhos de consultoria nas áreas de Manutenção e Operação Predial e Industrial, Facility Management, Condition Assessment e implantação de Facility Management.

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